Un dezvoltator imobiliar din Brașov avertizează asupra unei serii de riscuri sistemice care planează asupra pieței rezidențiale în 2025, după o succesiune rapidă de modificări fiscale și legislative. Într-o adresă transmisă Camerei de Comerț și Industrie Brașov, compania ROKMAN S.R.L. susține că noile reglementări, cu accent pe așa-numita „Lege Nordis”, riscă să destabilizeze mecanismele de finanțare, să blocheze proiectele în execuție și să reducă drastic accesul populației la locuințe noi.
TVA majorat și presiune pe costuri, începutul unui lanț de scumpiri
Dezvoltatorul subliniază că majorarea TVA de la 9% la 21% pentru locuințele noi, aplicabilă de la 1 august 2025, produce o creștere imediată și directă a prețurilor, diminuând masiv accesibilitatea. Exemplul oferit este clar: un apartament de 600.000 lei fără TVA se scumpește cu 72.000 lei doar din efectul fiscal.
„Impactul direct este vizibil în evoluția prețului final al locuințelor. În condițiile trecerii de la o cotă redusă la una de peste două ori mai mare, unitatea locativă devine semnificativ mai scumpă pentru cumpărătorul final. De exemplu, pentru o locuință de 600.000 lei fără TVA, prețul crește cu 72.000 lei doar din ajustarea fiscală, ceea ce reduce imediat accesibilitatea. Practic, cumpărătorii persoane fizice sunt expuse unei creșteri de peste 133% a taxei, într-un moment în care băncile sunt deja prudente
în evaluarea riscului de creditare. Aceasta se traduce într-o scădere a puterii de cumpărare, o diminuare a capacității de îndatorare și, în final, o restrângere masivă a bazinului de clienți eligibili.
Mai mult, pentru dezvoltator, perioada tranzitorie impusă de legislație – antecontract până la 31 iulie 2025 și livrare până la 31 iulie 2026 – devine o cursă împotriva timpului. Orice întârziere apărută în execuție, aprovizionare sau autorizare expune tranzacția la cota majorată de 21%, generând diferențe de TVA de peste 10.000 de euro pe apartament, diferențe imposibil de absorbit în bugetul proiectului.”, transmite dezvoltatorul brașovean.
Această creștere a determinat deja o scădere cu aproximativ 17% a tranzacțiilor în luna de după intrarea în vigoare a noii cote.
În paralel, eliminarea facilităților fiscale în construcții a dus la o majorare de 18–20% a costurilor salariale, dezvoltatorii fiind obligați să crească salariile brute pentru a menține veniturile nete ale angajaților.
Legea „Nordis” cea mai severă presiune asupra dezvoltatorilor
Compania brașoveană afirmă că impactul major vine din noua lege care reglementează strict modul în care dezvoltatorii pot încasa și utiliza avansurile, impune preapartamentarea, deschiderea timpurie a cărților funciare și elimină flexibilitatea modificării proiectelor după emiterea autorizației.
Potrivit dezvoltatorului, aceste schimbări determină:
- întârzierea lansării vânzărilor,
- creșterea costurilor administrative,
- imposibilitatea de a încasa avansuri în faza incipientă,
- și mai ales dependența de finanțare bancară în etapele cele mai costisitoare, într-un context cu dobânzi de aproximativ 6%.
„Efectul cel mai puternic al Legii Nordis, însă, nu vine din proceduri și obligații administrative, ci din modul în care afectează finanțarea proiectelor, dezvoltatorul fiind împins către finanțarea bancară în etapele cele mai costisitoare ale construcției. Într-un context în care costurile creditelor bancare și ale liniilor de finanțare au urcat spre pragul de 6%, iar băncile devin tot mai prudente în evaluarea riscului, proiectele imobiliare necesită un aport mai mare de capital propriu și suportă dobânzi și comisioane semnificativ mai mari. Această creștere de 6% în costul finanțării se traduce direct într-o creștere a costului total al construcției pe metru pătrat, care inevitabil se regăsește în prețul final al locuințelor.”, se mai arată în adresa menționată.
Impactul total estimat al acestei legi asupra costului unui proiect imobiliar este de 3–5%, însă acesta se suprapune peste toate celelalte scumpiri din piață.
nZEB, un standard necesar, dar greu de suportat
ROKMAN arată că tranziția către standardul nZEB, deși benefică pe termen lung, ridică costurile de construcție cu aproximativ 20%, deoarece presupune integrarea unor tehnologii performante și costisitoare, de la ventilație mecanică la sisteme fotovoltaice și pompe de căldură.
Creștere totală a costurilor: până la 50% în prețul final
Pus cap la cap, impactul cumulat al schimbărilor fiscale, administrative și tehnologice conduce, potrivit dezvoltatorului, la:
- +35% creștere a prețului net de producție
- +45–50% creștere a prețului final de vânzare
Acest nivel de scumpire este catalogat drept „structural, nu conjunctural”, dezvoltatorul avertizând că puterea de cumpărare nu poate absorbi asemenea creșteri.
Tinerii sunt cei mai afectați
Documentul semnalează că tinerii cumpărători devin segmentul cel mai expus, avansurile cresc, dobânzile rămân ridicate, iar prețurile urcă într-un ritm imposibil de susținut fără venituri peste medie.
Apel către instituții: stabilitate, tranziție extinsă la TVA și ajustări la Legea Nordis
ROKMAN solicită intervenție instituțională pentru restabilirea predictibilității pieței: un cadru fiscal multianual stabil, perioadă de tranziție extinsă pentru aplicarea noii cote de TVA, ajustarea Legii Nordis astfel încât să protejeze cumpărătorii fără a bloca finanțarea proiectelor și mecanisme de sprijin pentru conformarea la nZEB.
„Considerăm necesară o intervenție instituțională care să restabilească predictibilitatea și funcționalitatea pieței. Este esențial un cadru fiscal multianual stabil, o perioadă de tranziție extinsă pentru noul regim de TVA și un tratament diferențiat pentru prima locuință, pentru a preveni blocajele pe partea de cerere. Implementarea nZEB trebuie etapizată și susținută prin mecanisme dedicate, iar Legea Nordis are nevoie de ajustări care să mențină protecția cumpărătorului fără a afecta finanțarea proiectelor. Accesul la creditare trebuie, de asemenea, consolidat, având în vedere costul ridicat al capitalului.
Aceste măsuri reprezintă condiții minimale pentru menținerea unui ecosistem imobiliar funcțional și pentru protejarea investițiilor într-un an marcat de presiuni majore. Subliniem că sectorul construcțiilor generează 7–8% din PIB și funcționează ca un motor economic; impactul acestor modificări depășește sfera dezvoltatorilor, influențând întreaga economie și veniturile bugetare.
Stabilitatea sectorului este esențială pentru investiții, ocupare și creștere economică.”
